近日，由证券时报社主办的“变革与突围·中国基金业高质量发展系列沙龙”之“掘金公募REITs大时代·生态共建与价值共生”在北京成功举行。
在主旨演讲环节，来自基金公司、保险资管、券商等机构的专业人士，围绕资产筛选、资产承做、投资估值等环节，探讨挖掘公募REITs生态发展价值。
主旨演讲
三大维度筛选高质量资产
银华基金基础设施投资部总监、REITs投资经理杨默的主旨演讲，围绕公募REITs资产筛选主题展开。她表示，公募REITs是一场马拉松，参赛者的参赛资格是公募REITs项目的合规性。公募REITs对项目有着严格的合规性要求，这是为了事先排除资产风险隐患，避免上市后因权属瑕疵引发纠纷，影响持有人利益和二级市场信心。
在合规基础上，杨默认为高质量的公募REITs资产会持续获得市场认可。资产质量可从三个维度筛选：一是资产的物理状态，如工程规划理念、使用年限、施工质量、设备设施良好程度等。二是供需关系，在存续期内持续具备稀缺性的资产，更能产生较强溢价能力和收入预期。三是公司治理。即便是当下经济效益好的项目，如果没有完善规范的治理体系，也可能会带来长期运营隐患。
在杨默看来，公募REITs的资产筛选还要讲求“战略卡位”。公募REITs的核心价值在于搭建上市平台，长久的生命力在于持续扩募、并购，构建融资机制，形成存量带动增量的良性循环。其中，扩募的基础源自战略资源、战略地域、战略企业三重卡位。国家战略指引着资源配置的方向，也决定着基础设施的需求逻辑。布局在国家和人民真正需要的行业，不仅能获得稳定的政策环境，更能分享行业成长红利。
公募REITs便利数据中心“投融管退”
南方基金南方润泽科技数据中心REIT基金经理王雪以公募REITs与数据中心跨市场协同为主题，对公募REITs赋能新质生产力进行深入阐述。王雪认为，数据中心是数字经济时代深度转型发展的重要基础设施，数据中心公募REITs成功获批发行，为数据中心行业走通“投融管退”的资产全生命周期提供了灵活且有效的退出平台，凸显了REITs作为新质生产力“加速器”的助推作用和活水作用。
基于首批数据中心公募REITs申报发行的实践，王雪认为数据中心公募REITs入池资产的筛选，除了法规指引要求的必需条件之外，还要考虑四类额外指标：一是数据中心项目所在区位，一线城市所带来的数据中心需求较高，可侧重于选择一线及一线周边区域运营成熟稳定的数据中心资产。二是资产规模，具备较大规模的数据中心更能匹配终端客户大规模业务部署要求。三是合规手续，应重点关注能耗、PUE等数据中心项目关键指标。四是增值电信业务经营许可证要求，建议将许可证的维护和管理纳入到运管协议中重点考虑。
王雪还提到，关于数据中心公募REITs重要关注点还包括资本性支出改造，包括专业服务设备的更新换代以及满足数据中心绿色化、集约化发展趋势所带来的升级改造需求。同时，数据中心资产估值收入端需要审慎评估托管费单价的合理预测和未来上架率的合理预测。
逐步形成可推广的经验
中航证券资管发展部总经理彭雷旸表示，截至目前二级市场的REITs产品已有70只左右，涵盖到保租房、仓储、交通、能源、消费、园区等资产。在这过程中，相关政策先后鼓励了新能源、保障性住房、5A和4A级景区、消费基础设施、养老等资产申报发行。但从他亲身参与的实践经验来看，个别资产存在特有问题，后期同类资产模式不一定完全可参照。在前期经验基础上，通过个案分析从中提炼出共性经验，逐步形成可推广、可复制的参考经验，进而把细分领域的资产规模逐步做大，是公募REITs从业者需要进一步思索的问题。
中航京能光伏REIT是新能源领域的首批REITs项目之一。彭雷旸提到，当时很多新能源项目存在50%至60%的国补资金，但这些国补资金到账会存在滞后时间。“我们的挑战在于，如何把不确定的现金流变成平缓、相对每年能够确定的现金流。如果这个不能保证，投资人分红率的稳定性就会受影响。此外，光伏项目所在地大部分是村集体留用地，我们要解决的是论证村集体留用地的手续合法性。像这样的资产，每个首单出来都是很不容易的。”他说。
彭雷旸还说到，相关机构手上目前已储备不少景区类项目，但由于构建经营权以及入池资产范围等问题难以妥善处理，至今尚未看到景区类落地项目。这些问题会拉长每单公募REITs的周期，也是各机构所要考虑的“成本收益匹配”问题。
险资更关注中长期投资价值
基于二级市场投资角度，泰康资产股权投资中心股权投资执行总监张钰才认为，在大类资产中，公募REITs近两年整体呈现上涨趋势，截至今年6月末，中证REITs全收益指数的涨幅超过10%，相对于股票和债券走出一波独立行情。且整体来看，公募REITs项目发行以来的平均涨幅较好，给投资人带来较好的投资体验。分阶段看，2023年以来公募REITs行情开始分化，派息确定性更高的资产受到资金追捧，涨幅也比较高。成长型资产比确定性资产在价格上有一定折价，派息率能够得到明显体现。
张钰才表示，公募REITs的市场表现由基本面和估值共同驱动，但上涨过程更多是由估值驱动，主要有三个原因：一是供需。目前REITs市场规模仅为2000亿元左右，资金需求体量较大。二是政策。特别是去年印发的《监管规则适用指引——会计类第4号》在制度层面明确公募REITs的权益工具属性后，REITs资产出现一波上涨行情。三是无风险资产收益率下行。2021年至今，十年期国债收益率单边大幅下行，使公募REITs对投资者的吸引力有所增强。
张钰才表示，公募REITs作为证券化的实物资产，从中长期来看是非常好的配置型资产。目前我国有百万亿元量级的基础设施不动产存量资产，公募REITs市场具备很大发展潜力。此外，公募REITs具有稳定派息特性，加上资本利得以及风险较低，在低利率环境下与配置型资金的投资需求非常契合。险资具有久期长、追求稳健收益等特点，会更加关注现金流带来的中长期收益的价值，尤其是现金流较为稳定的核心资产。
圆桌论坛
在圆桌论坛环节，华夏基金、东吴基金、国寿资产、新华资产以及九州通等多家机构和上市公司的嘉宾，阐释了各自视角里“多层次REITs生态体系”急需补强的环节，并为推动各方实现真正的“价值共生”建言献策。
提高流动性为第一要务
面对当前公募REITs市场存在的资产供给不足、估值分歧、流动性待提升等瓶颈问题，与会嘉宾从生态共建角度提出了多项建议。
保险资金作为长期资金，正成为公募REITs重要的参与方之一，国寿资产多资产投资部REITs策略负责人刘润佐认为，当前REITs市场规模尚小，对中小账户收益拉升作用较为明显，但难以成为大体量保险资金的核心配置。要实现这一跨越，需首先扩大市场规模。保险资金亦可在二级市场发挥稳定器作用，在市场出现大幅调整、形成价值洼地时适时介入。此外，在发挥好战略投资者作用的同时要积极培养专业的二级市场投研团队，成为全面、专业的投资机构。
新华资产另类投资事业部负责人陈军也提出，资产供给不足与市场断层问题亟待解决。险资对REITs底层资产的风险收益特性高度认可，但当前市场供给严重不足，迫使机构不得不向上游延伸至Pre-REITs甚至一级市场，寻找项目时的人力成本、财务成本消耗巨大。
陈军强调，增加资产供给是首要任务，应聚焦成熟赛道做深做宽，避免“第一单效应”后缺乏持续项目的情况。在流动性改善方面，可优化做市商制度以平抑波动，推动REITs纳入融资融券标的，通过多种途径增强市场流动性。
东吴基金公募REITs总部负责人李军则聚焦当前资产供给不足与估值分歧问题。他认为，可优先选择市场化属性强的资产（如商业、物流）推动扩募，率先突破，形成规模化精品REITs，为市场提供示范。对于估值分歧，可通过在培育期前置合作（如保险机构在Pre阶段介入），在后续运营中磨合并提升价值认同，减少后期定价差异。未来，随着不同原始权益人参与扩募，需明确和优化决策机制与决策流程，为规模化发展扫清障碍。
制度完善或可借鉴股票市场
除了规模困局待解以外，制度的完善也是REITs业务走向成熟的必经之路。
华夏基金基础设施与不动产业务部行政负责人莫一帆指出，Pre-REITs、私募REITs承担了优质资产储备和孵化的功能，但目前从Pre-REITs/私募REITs到公募REITs的退出路径尚不清晰。在原始权益人认定、净回收资金投资等方面细节，有待进一步明确和优化。
莫一帆强调，相关各方可推动政策优化完善，为优质资产从Pre-REITs和私募REITs向公募REITs供应提供制度支持，从而丰富市场供给，为投资者提供多元的选择。
陈军建议参考股票市场的层级体系，构建从低到高不同标准化程度、不同风险等级的REITs市场，满足不同风险偏好投资者的需求。同时，需解决管理人多为原始权益人关联方所带来的信息不对称及道德风险问题。
此外，若想做大REITs市场规模，供需两端也需协同发力。莫一帆认为，在供给端，期待未来文旅、养老等新业态项目发行上市。原始权益人应将扩募作为核心发展战略，与基金管理人共同配置必要资源，加快上市REITs平台做大做强的步伐，可探索底层资产行业适度混同模式，提升整体资产组合的收益与抗风险能力。需求端则尽早引入社保、年金等长线资金和耐心资本，同时加强公众投资者教育，提升市场参与度。
从投资人角度出发，刘润佐认为完善REITs治理机制是重中之重。我国公募REITs复杂的交易结构使得资产运营方、基金管理人、投资人之间在运营协同、信息披露及投资者关系管理等方面的沟通成本较高，不利于运营价值的提升和发现。“REITs在运营过程中可以借鉴上市公司治理经验，推动运营、管理、信披的一体化协同，是提升REITs运营价值、增强市场信心的关键，尤其未来在扩募发展阶段，统一高效的治理结构能更好地促进REITs价值的提升，保障投资人利益。”刘润佐表示。
建立与运营机构的良性协作机制
在公募REITs的不同细分领域，嘉宾们结合自身实践经验，分享了在机遇把握与风险应对方面的策略与思考。
莫一帆认为，基金管理人需与运营管理机构建立良性协作机制。以华夏基金旗下多单消费类基础设施REITs产品为例，该类资产对运营能力要求高，需要基金管理人和运营管理机构根据市场变化和客户需求快速响应。莫一帆认为，需将运营管理团队利益与基金利益一致化，设立有效的奖惩机制。根据区域消费市场变化，合理制定年度经营计划及资产改造提升计划。同时，做好信息披露，聚焦投资人关注的关键数据，确保信息披露的及时性与完整性。
李军也呼吁强化产业方专业力量参与基金治理。他表示，产业方在资产运营（如调租、逆周期管理、竞品应对等）方面积累了丰富的实战经验，能为REITs提供微观层面的专业支撑。当前市场上设立首席运营官、引入第三方专业机构参与运管会等尝试值得肯定，未来随着跨地域扩募等场景增多，基金治理需向更深层次发展，产业力量的融入将至关重要。
九州通旗下九州产投首席投资官谢理斌表示，构建多层次REITs生态需推动两大转型：短期博弈转向长期价值共生，“重发行”转向“全周期运营”。他呼吁发行人注入高质量资产，通过精细化运营释放潜力，促进产融结合。针对市场瓶颈，建议优化扩募机制（分类审核、压缩优质资产扩募周期）并打通Pre-REITs衔接通道（完善私募到公募合规转化路径，降低政策模糊性）。
校对：冉燕青
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